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职务犯罪案例,仅交少量定金待房产升值后转售获利如何认定

2023-02-27 14:58:51 分类:经典案例69人阅读

文章导读 职务犯罪案例,仅交少量定金待房产升值后转售获利如何认定【典型案例】  关某,中共党员,某国有银行某支行行长;李某,某房地产开发公司总经理。2016年2月,在李某推荐下,关某以市场价每平方米3万元的价格...

职务犯罪案例,仅交少量定金待房产升值后转售获利如何认定

【典型案例】

  关某,中共党员,某国有银行某支行行长;李某,某房地产开发公司总经理。2016年2月,在李某推荐下,关某以市场价每平方米3万元的价格,在李某公司定购一套200平方米的房产,总价600万元,关某交纳定金20万元,未签署定金协议。此后,关某一直未与李某公司签订正式购房合同、未交纳后续购房款,李某也未催促关某。(后查明,其他客户在李某公司定房时均签署书面定金合同,明确在一个月内签署购房合同、交齐首付款)。其间,李某公司在关某所在银行申请2亿元贷款,关某作为行长签字审批通过。2017年2月,关某与李某公司签署正式购房合同并交纳首付款,随后关某以900万元将房产在二手房市场出售。
受贿

【分歧意见】

  本案中,对于关某行为如何认定,有三种意见。

  第一种意见认为:关某在李某公司以市场价定购一套房产并按惯例交纳定金,锁定该套房产价格,后因市场变化,预定的房产大幅升值,关某的购房行为系正常民事行为,所获利益来自投资房产收益,与公权力无关,不应认定为受贿犯罪或违纪。

  第二种意见认为:关某在李某公司以20万元定金定购一套价值600万元房产,拖了一年时间才交后续房款,该行为变相增加了李某公司资金成本,让关某“占了便宜”。由于李某公司正在关某任职的银行申请贷款,因此关某的上述行为利用了本人的职权和地位,应认定为违反廉洁纪律,可考虑适用兜底条款。

  第三种意见认为:关某在李某公司以正常市场价定购房产,虽然交纳了定金,但此后一年的时间内未签署正式购房合同、未交纳后续房款,根据常识和惯例,该定金及其锁定的价格已失效。关某利用职权审批通过李某公司贷款,李某允许关某以一年前的价格购买该房产,本质上是权钱交易,应认定关某构成受贿犯罪,受贿数额为该套房产2017年2月出售市场价格与购买价格600万元的差额。

  【评析意见】

  笔者同意第三种意见,具体分析如下。

  一、根据民法典相关规定和一般常识,准确把握定金的涵义

  分析判断关某行为性质,首先要把握关某交纳20万元定金的涵义。民法典第五百八十六条规定了“定金担保”:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。第五百八十七条规定了“定金罚则”:债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

  在日常民事行为中,行为人交纳定金的同时,一般会签署一份书面定金合同,简要约定债权债务内容和违约责任。本案中,虽然关某交纳定金时未与李某公司签署任何书面协议,但根据民法典和一般商业常识,交付定金就意味着双方初步达成了关于房产买卖的民事约定,约定内容包括拟购买的具体房产、3万元的购买单价及不予返还定金或双倍返还的违约责任,这是定金背后蕴含的自然约定,在其交付时即生效。

  二、对于未约定的事项,可参照与其他客户的约定、市场通行做法和常识

  虽然交纳定金意味着关某与李某公司达成了购房的初步约定,但由于双方未签署定金合同,因此没有对于何时应履行后续债权债务的具体约定,而这是判断整个案件性质的关键。

  房地产系资金高投入、高周转行业,一般而言,开发商出于迅速回笼资金目的,在消费者交付定金时,均会要求其在较短时限内,完成后续购房事项,否则需承担取消定金合同、赔偿定金的违约责任,这是市场通行做法。至于时限的具体时间,由双方在定金合同中明确,对于未签署定金合同的,需根据定金占房款的比重、开发商与其他客户的常规约定、定房时市场及楼盘的热度等因素,结合市场通行做法和常识进行判断。具体到本案中,考虑到李某公司与其他客户约定交首付款的正常期限为一个月,结合2016年房地产市场热度和该套房产600万元市场价的事实,能够得出“一年的时间已经超出20万元定金蕴含的合理时限”的结论,对此,即使关某与李某双方没有约定,根据其他客户的交易情况、房地产市场的通行做法和商品房交易常识也能得出。

  三、对关某、李某的主观认知,可结合客观事实进行合理判断

  行为人的主观认知对认定行为性质至关重要,本案中,由于关某、李某未对交付定金后的后续购房事项进行过任何沟通,如何判断双方在此事上的主观认知?对于实践中行为人无明确意思表示的案件,可结合有关客观事实判断主观方面。本案中,关某系银行领导干部,曾购置过多套商品房,具备相当的知识水平和充足的购房经验,李某系房地产开发商,根据二人的身份、经历和认知水平,可以作出第一个合理判断:双方对于定金的含义、交付定金时需签署定金合同、在较短时限内需履行后续购房手续,以及一年的时间已经超出合理时限、定金已经失效等问题,有清晰明确的认知。在此基础上,结合李某公司在关某银行申请贷款的事实,可对二人的主观方面作出第二个合理判断:李某公司未按照惯例与关某签署定金合同、未催促关某履行后续手续、未在一年时间内取消定金合同等“异常”行为的原因,在于李某正在关某银行申请贷款,其希望得到关某的帮助,对于上述因果关系,虽然关某、李某没有明确沟通,但结合常识、常情、常理,能够得出双方对此“心知肚明”的结论。在结合客观事实进行合理判断的基础上,再与关某、李某进一步谈话取证,将二人的主观认识揭露出来。

  四、在主客观一致的原则下,从本质上把握双方行为性质

  在以上客观事实和对主观认识取证到位的基础上,可对关某、李某行为性质进行分析。关某交付少量定金后,在一年时间内,未履行后续购房手续,依据常识和交易惯例,该定金已经失效,交付定金时约定的购房价格也随之失效,对此关某、李某均明知。一年后,关某仍以3万元的价格从李某处购买房产,其性质已经变为以明显低于市场的价格购房行为。由于在此期间,关某审批通过李某公司的贷款,综合考虑主客观方面,双方的行为应认定为行受贿犯罪,具体受贿数额为2017年2月该房产出售市场价与购买价600万元之间的差额。

  分析本案时,最关键也最具争议的问题,在于关某和李某是否具有行受贿的主观故意。一般而言,贿赂犯罪中行为人的主观故意,从利益输送行为实施之始起即具备,并持积极追求的态度。但本案中,从2016年2月交纳定金到一年后正式交易房产,关某和李某对利益输送的主观心态和行为方式呈现出由“放任”到“追求”、由“不作为”到“作为”、由“间接故意”到“直接故意”的动态过程,需整体把握。最初,对于关某通过20万元定金预定一套600万元房产、未签署定金合同、不交纳后续房款等行为,在主观认识上关某和李某均处于“明知”状态,在心态上持一种“放任”态度,对李某而言,因有求于关某,只要关某不主动退房或履约,李某不会按惯例“没收”定金、收回房产,关某对此持同样的认知和心理状态;在行为方式上,二人表现为不催促、不主动履约等“不作为”的方式,此时,二人的主观方面更多是一种间接故意。一年后,随着房价大幅上涨,二人的主观认识和心态均发生变化,关某、李某对于超过合理时限后定金已经失效心知肚明,对于仍以原价格交易房产输送巨大利益和背后原因心知肚明,二人对利益输送的主观心态由“放任”变为“追求”,行为方式变为积极签署购房合同的主动“作为”,至此,双方贿赂的主观故意已经明确。分析本案的关键,在于要认识到虽然二人未签署书面定金合同,但绝不意味着定金锁定的价格会一直有效,超出合理期限后,定金及其背后蕴含的民事约定自然失去效力,双方对此有清晰的认知,这是认定构成贿赂犯罪的基础。一年后,关某与李某公司真实交易房产时,“定金”已经变成了权钱交易的一种“掩饰”。

  实践中,领导干部在有求于自己的房地产开发商处预定房产,只交少量定金,不签正式购房合同,不交纳后续尾款,待房价大幅上涨后,再转手出售获利的情形时有发生。由于具体案件的事实、情节和行为人的主观认识、心态不同,对于此类案件,切记不能完全、盲目、机械地照搬本文结论,简单地搞“一刀切”,认为都应认定为犯罪或都不能认定为犯罪。必须根据个案具体情况具体分析,综合考虑国家工作人员交纳定金的数额、交纳定金后履行后续手续的时间、市场普通购房客户交纳定金和履行手续的情况、所在地房地产市场形势和一般交易惯例、国家工作人员为请托人谋利的情况等因素,坚持透过现象看本质,精准把握行为人的主观认识和心态,做出构成犯罪、违纪或正常投资等不同结论。特别是对于实践中存在的大量在纪法边缘“打擦边球”的情形,要秉承刑法谦抑性原则,从严把握入罪门槛,坚持有利于调查对象原则,坚持疑罪从无,确保执纪执法的最佳效果。(艾萍)

来源:中央纪委国家监委网站

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赵正彬律师

律师专长:职务犯罪 经济犯罪

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